Игорь Байцар, управляющий партнер АО «Адвокатская компания «ЛЕКСТЕР»
На практике часто возникает необходимость раздела объекта недвижимого имущества, принадлежащего нескольким совладельцам, в натуре. В результате такого раздела общий объект недвижимого имущества прекращает свое существование и образуются новые объекты, каждый из которых переходит в частную собственность соответствующего совладельца. Если совладельцы достигли согласия о порядке раздела, он проводится путем заключения нотариально удостоверенного договора, в противном случае раздел происходит в судебном порядке.
Споры о разделе имущества в натуре относятся к одной из наиболее сложных категорий гражданских дел. Поэтому очень важно правильно выстроить правовую позицию, выбрать способ раздела, поставить вопросы для проведения судебных экспертиз и сформулировать исковые требования. Любые просчеты на этом пути приведут к негативным последствиям, которые уже нельзя будет исправить.
Рассмотрим некоторые важные моменты, которые необходимо учитывать при разделе недвижимого имущества в натуре, на примере дела, успешно завершенного нашим Адвокатским объединением «Адвокатская компания «Лекстер».
В общей долевой собственности нашего клиента и оппонента, по ½ доли у каждого, то есть в равных частях, находилось два объекта недвижимого имущества. Оппонент первым подал иск о разделе данного имущества в натуре, в котором, ссылаясь на проведенную строительно-техническую экспертизу, предложил свой вариант раздела имущества. Он просил суд разделить первый объект недвижимого имущества в натуре в равных частях, то есть с соблюдением размеров долей совладельцев, а второй объект предлагал разделить с отступлением от размеров долей, при этом желал получить большую часть данного объекта с выплатой нашему клиенту денежной компенсации. Отступление от равенства долей оппонент мотивировал тем, что большая часть этого объекта расположена на принадлежащем ему земельном участке.
Наш клиент не согласился на такой вариант раздела. Чтобы защитить интересы клиента, мы заказали другую экспертизу и подали встречный иск, в котором предложили альтернативный вариант раздела.
Первое, на что стоит обратить внимание — суд делит имущество с учетом заявленных исковых требований. Поэтому просто возражать против иска о разделе имущества в натуре недостаточно. Если предложенный оппонентом вариант раздела вас не устраивает — нужно подать встречный иск со своим вариантом раздела.
Второе – в этой категории дел исковые требования всегда основываются на выводах экспертов. Поэтому успех дела зависит от качества таких выводов. Так, в данном деле было два иска о разделе имущества: первоначальный нашего оппонента и встречный клиента, соответственно были две экспертизы. В таких ситуациях суду трудно выбирать среди предложенных вариантов, поэтому иногда суд делит имущество не согласно заявленным исковым требованиям, а по своему усмотрению, однако всегда – с учетом выводов экспертизы.
Третье – при наличии нескольких способов раздела имущества важно найти недостатки позиции оппонента и убедить суд, что ваш вариант раздела самый оптимальный. В данном деле мы подали ходатайство о проведении осмотра доказательств по их местонахождению непосредственно на объекте раздела с участием сторон и экспертов. При проведении этой процедуры привлеченный нами эксперт прямо на объекте наглядно показал недостатки предложенного оппонентом варианта раздела и убедил суд, что имущество можно разделить только по варианту, предложенному нашим клиентом.
Четвертое – раздел имущества в натуре должен проводиться в соответствии с размерами долей совладельцев. Так, в данном деле оппонент предлагал один объект разделить поровну, то есть в соответствии с размерами долей совладельцев, а другой объект хотел разделить с отступлением от этого правила, получив большую часть имущества. Взамен предлагал выплатить денежную компенсацию. Суд не согласился с позицией оппонента, поскольку она не учитывала размеры долей совладельцев и наш клиент не желал получить денежную компенсацию вместо имущества. Поэтому суд разделил данный объект поровну, в соответствии с нашими исковыми требованиями.
Пятое – земля под объектом недвижимого имущества наследует судьбу этого объекта, а не наоборот. Так, оппонент обосновал неравный раздел одного из объектов недвижимого имущества тем, что большая его часть расположена на его частном земельном участке. Считал, что нашему клиенту не может быть выделено имущество, расположенное на его земле. Однако оппонент неправильно применил принцип единства земельного участка и расположенного на нем недвижимого имущества, который устанавливает, что земельный участок под объектом недвижимого имущества наследует судьбу этого объекта. Вместе с тем, данный принцип не работает в обратном направлении.
Оппоненту было важно получить при разделе большую часть одного из объектов недвижимого имущества. Для этого ему следовало просить меньшую часть при разделе другого объекта, тогда был бы соблюден общий баланс равенства долей совладельцев.
Особенностью этого дела было то, что после подачи нашим клиентом встречного иска оппонент изменил свои исковые требования, и просил разделить один из объектов тем же способом, который был заявлен во встречном иске. Поэтому хотя решением суда первой инстанции оба объекта недвижимого имущества были разделены предложенным именно нашим клиентом способом, суд указал о частичном удовлетворении обоих исков (https://reyestr.court.gov.ua/Review/135462987).
Решение суда полностью устроило нашего клиента, оппонент же обжаловал его. Суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении апелляции и оставил решение суда первой инстанции без изменений (https://reyestr.court.gov.ua/Review/137609782).