Ігор Байцар, керуючий партнер АО «Адвокатська компанія «ЛЕКСТЕР»
На практиці часто виникає необхідність поділу об’єкта нерухомого майна, що належить кільком співвласникам, в натурі. Внаслідок такого поділу спільний об’єкт нерухомого майна припиняє своє існування та утворюються нові об’єкти, кожен з яких переходить у приватну власність відповідного співвласника. Якщо співвласники досягли згоди про порядок поділу, він проводиться шляхом укладення нотаріально посвідченого договору, в іншому випадку поділ відбувається в судовому порядку.
Спори про поділ майна в натурі відносяться до однієї з найбільш складних категорій цивільних справ. Тому дуже важливо правильно вибудувати правову позицію, обрати спосіб поділу, поставити питання для проведення судових експертиз та сформулювати позовні вимоги. Будь-які прорахунки на цьому шляху призведуть до негативних наслідків, які вже не можна буде виправити.
Розглянемо деякі важливі моменти, які необхідно враховувати при поділі нерухомого майна в натурі, на прикладі справи, успішно завершеної нашим Адвокатським об’єднанням «Адвокатська компанія «Лекстер».
У спільній частковій власності нашого клієнта та опонента, по ½ частці у кожного, тобто в рівних частинах, перебувало два об’єкти нерухомого майна. Опонент першим подав позов про поділ даного майна в натурі, у якому, посилаючись на проведену будівельно-технічну експертизу, запропонував свій варіант поділу майна. Він просив суд поділити перший об’єкт нерухомого майна в натурі в рівних частинах, тобто з дотриманням розмірів часток співвласників, а другий об’єкт пропонував поділити з відступом від розмірів часток, при цьому бажав отримати більшу частину даного об’єкта з виплатою нашому клієнту грошової компенсації. Відступ від рівності часток опонент мотивував тим, що більша частина цього об’єкта розташована на належній йому земельній ділянці.
Наш клієнт не погодився на такий варіант поділу. Щоб захистити інтереси клієнта, замовили іншу експертизу та подали зустрічний позов, у якому запропонували альтернативний варіант поділу.
Перше, на що варто звернути увагу – суд ділить майно з урахуванням заявлених позовних вимог. Тому просто заперечувати позов про поділ майна в натурі недостатньо. Якщо запропонований опонентом варіант поділу вас не влаштовує – потрібно подати зустрічний позов зі своїм варіантом поділу.
Друге – у цій категорії справ позовні вимоги завжди грунтуються на висновках експертів. Тому успіх справи залежить від якості таких висновків. Так, у даній справі було два позови про поділ майна: первісний нашого опонента і зустрічний клієнта, відповідно були дві експертизи. В таких ситуаціях суду важко обирати з-поміж запропонованих варіантів, тому інколи суд ділить майно не згідно заявлених позовних вимог, а на власний розсуд, проте завжди – з урахуванням висновків експертизи.
Третє – за наявності кількох способів поділу майна важливо знайти недоліки позиції опонента та переконати суд, що ваш варіант поділу найоптимальніший. У даній справі ми подали клопотання про проведення огляду доказів за їх місцезнаходженням безпосередньо на об’єкті поділу за участю сторін та експертів. При проведенні цієї процедури залучений нами експерт прямо на об’єкті наочно показав недоліки запропонованого опонентом варіанту поділу та переконав суд, що майно можна поділити лише за варіантом, запропонованим нашим клієнтом.
Четверте – поділ майна в натурі повинен проводитися відповідно до розмірів часток співвласників. Так, у даній справі опонент пропонував один об’єкт поділити порівну, тобто відповідно до розмірів часток співвласників, а інший об’єкт хотів поділити з відступом від цього правила, отримавши більшу частину майна. Взамін пропонував виплатити грошову компенсацію. Суд не погодився з позицією опонента, оскільки вона не враховувала розміри часток співвласників і наш клієнт не бажав отримати грошову компенсацію замість майна. Тому суд поділив даний об’єкт порівну, відповідно до наших позовних вимог.
П’яте – земля під об’єктом нерухомого майна наслідує долю цього об’єкта, а не навпаки. Так, опонент обгрунтував нерівний поділ одного з об’єктів нерухомого майна тим, що більша його частина розташована на його приватній земельній ділянці. Вважав, що нашому клієнту не може бути виділено майно, яке розташоване на його землі. Проте опонент неправильно застосував принцип єдності земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна, який встановлює, що земельна ділянка під об’єктом нерухомого майна наслідує долю цього об’єкта. Разом з тим, даний принцип не працює у зворотному напрямку.
Опоненту було важливо отримати при поділі більшу частину одного з об’єктів нерухомого майна. Для цього йому варто було просити меншу частину при поділі іншого об’єкта, тоді було б дотримано загальний баланс рівності часток співвласників.
Особливістю цієї справи було те, що після подання нашим клієнтом зустрічного позову опонент змінив свої позовні вимоги, і просив поділити один з об’єктів у той самий спосіб, який був заявлений у зустрічному позові. Тому хоча рішенням суду першої інстанції обидва об’єкти нерухомого майна були поділені у запропонований саме нашим клієнтом спосіб, суд вказав про часткове задоволення обох позовів (https://reyestr.court.gov.ua/Review/135462987).
Рішення суду повністю влаштувало нашого клієнта, опонент ж оскаржив його. Суд апеляційної інстанції відмовив у задоволенні апеляції та залишив рішення суду першої інстанції без змін (https://reyestr.court.gov.ua/Review/137609782).